"Jediný požadavek investora na vnitřní uspořádání byl oddělit kuchyň od obývací části."  - právě tato věta,  technické údaje a hlavně cena o presentovaném projektu mi zavdaly příčinu napsat tuto reakci a uvést některé údaje na pravou míru.

Jako první si dovolím komentovat některé čísla uvedená v tomto článku. Celková podlažní plocha není 145m^₂, ale 129m^₂. Celkové náklady nejsou 2,5 mil. Kč, ale uvádím je níže v  tabulce. Na náklady na dům se podívejme podrobněji. Pokud si budu chtít pořídit takovýto dům, dle mého názoru do něj
nemohu započítat pouze náklady na stavbu vlastního objektu, bohužel ani ty v mém případě neodpovídají uvedené částce. V první řadě musím respektovat to, že dům musí být především obyvatelný a to za předpokladu naplnění současných nároků na bydlení, předpokladů pro kolaudaci a nákladů na projekt. Otázkou pak zůstává cena pozemku na kterém stavím, protože pokud budeme cenu domu srovnávat s cenou bytu, tak i do ceny bytu musí být promítnuty náklady na pozemek na kterém je dům vystavěn, včetně režijních nákladů developerské firmy. Dalším faktorem pak je, jestli stavím dům svépomocí či tzv. dodavatelsky na klíč. Zde je více než nutné brát v úvahu situaci, že pokud si dům staví investor sám, musí na to mít především čas a pak mohu tento dům ocenit pouze cenou "za materiál". S každou stavbou jsou pak spojené i další nepřímé náklady na administrativu. Velký otazník pak visí nad úroky z půjček, za které můžete tuto investici realizovat. Tyto náklady však v tomto vysvětlení uvádět nebudu i když ve výsledné kalkulaci hrají mimořádně významnou roli. Celkové fakturované náklady dodavatelskou firmou dosáhly částky 3,25 mil. Kč dokladem nechť jsou kopie faktur na níže na této WWW stránce. Tyto náklady zahrnují také instalaci EZS, oplocení pozemku, terénní úpravy, vybetonování základní desky pro garážové stání (cca 20m^₂) a kanalizační jímky.  Fakturovaná cena, již neobsahuje náklady na projekt, cenu pozemku, vyřízení stavebního povolení a stavební dozor, veškeré vnitřní dveře (8 kusů) a další vedlejší náklady v hodnotě cca 60 tis. Kč. Zde se poté výrazně mění uvedené náklady na m^₂ podlažní plochy viz. tabulka:

Popis nákladů	Částka	Cena za m2
Fakturované náklady:	cca 3 250 000,- Kč	cca 25 190,- Kč
Fakturované náklady bez EZS:	cca 3 150 000,- Kč	cca 24 420,- Kč
Fakturované náklady + 6 vnitřních dveří (dvoje nejsou doposud hotové):	cca 3 350 000,- Kč	cca 25 970,- Kč
Fakturované náklady + náklady na projekt, st. povolení a dozor, šest vnitřních dveří:	cca 3 550 000,- Kč	cca 27 520,- Kč
Fakturované náklady + náklady na projekt, st. povolení a dozor, šest vnitřních dveří a další vedlejší náklady:	cca 3 610 000,- Kč	cca 27 980,- Kč

Náklady neobsahují částky za provedené opravy.

Z výše uvedených údajů nechť si každý sám představí, jak se dají vypočítat náklady na m_² obytné plochy.
Dalším údajem, který si zde dovolím komentovat je "předpokládaná spotřeba tepla: 17,4 MWh/rok" a "Tepelná ztráta domu: 4,5 kW". Vzhledem k tomu, že předaná dokumentace neobsahuje žádný podklad k těmto hodnotám a ani údaj uvedený v článku nezmiňuje normu dle které jsou tyto hodnoty vypočítány, považuji tyto informace za velmi diskutabilní. Osobně doufám, že tepelné ztráty mého domu budou co nejmenší, vzhledem k tomu, že jsem toto uváděl jako jeden ze svých požadavků a musel jsem to také promítnout do rozpočtovaných nákladů.

Požadavky na dům byly následující: celková podlažní plochu neměla překročit cca 120 m_², minimalizovat tepelnou náročnost domu, elektrické podlahové vytápění, krb,  a minimalizovat zastavěnost pozemku.  Co se týká zmiňované kuchyně, takto doslova můj požadavek nezněl, chtěl jsem pouze mít vyřešenou situaci která se mi nelíbí u mnoha katalogových domů této velikosti, kde je kuchyň propojená přímo s obývací částí, kde to není kuchyň, ale jen jakýsi vařící kout. Dalším, z pohledu architektury nevýznamným za to z pohledu stavby a užívání  velmi důležitým požadavkem bylo vybudování rozvodů pro počítačovou sít do každé místnosti a v každém rohu místnosti jsem chtěl mít elektrickou síť ukončenou minimálně dvěma zásuvkami, aby se v budoucnu předešlo jakémukoli nastavování prodlužovací šňůrou. Bohužel ani jeden z těchto požadavků nebyl naplněn.
Celkový dojem z domu mám docela dobrý. Velmi příjemné mi připadá řešení přízemí s francouzskými okny. Absence zábradlí na schodišti bude v nejbližší době vyřešeno jeho instalací. Na druhou stranu zde musím uvést, že dům má mnoho dalších problémů, které byly zapříčiněny absencí částí projektové dokumentace, především části profesí - elektro, topení a především stavebních detailů (dostupnou dokumentaci opět nabízím k nahlédnutí níže na této WWW stránce. Tato skutečnost zapříčiňovala zbytečné dohady s dodavatelem a vícenáklady. Momentálně dům prodělal významné stavební úpravy v místě zaatikových žlabů, které byly z důvodu neustálých poruch a nefunkčnosti nahrazeny přisazenými okapy, viz foto. Momentálně se jedná o dočasné řešení havarijního stavu, důvody a okolnosti tohoto rozhodnutí si můžete opět přečíst na této WWW stránce. Jako investor shledávám největší problém s tím, že i přes kolaudaci, která proběhla již minulý rok, není dům stále normálně obyvatelný a to především z důvodu neustálých investic do oprav či rekonstrukcí navrhnutého řešení.
 

Rozhodnutí stavět dům - požadavky na něj

Hlavním důvodem mého rozhodnutí stavět dům, bylo řešení mé bytové situace. Na jedné straně jsem tuto otázku mohl řešit koupí bytu, ale vzhledem k tomu, že jsem již nějakou dobu byl vlastníkem pozemku cca 35 min od centra Prahy, pohrával jsem si s myšlenkou postavit  vlastní rodinný dům.  Vycházel jsem  především z ceny, za kterou by jsem mohl koupit větší byt v Praze (cca 100 m₂) situovaný blíže centrální části města (Nusle, Pankrác, Žižkov, Holešovice, atd.), zcela jistě jsem nechtěl byt v paneláku. Další možností bylo za adekvátní cenu postavit rodinný dům. Z tohoto důvodu jsem jako první požadavek definoval rozlohu domu - celkovou podlažní plochu, která by neměla překročit cca 120 m₂. Další požadavek byl minimalizovat tepelnou náročnost domu, elektrické podlahové vytápění, krb a pokud možno, také minimalizovat zastavěnost pozemku.  Co se týká zmiňované kuchyně, takto doslova můj požadavek nezněl, chtěl jsem pouze mít vyřešenou situaci která se mi nelíbí u mnoha katalogových domů této velikosti, kde je kuchyň propojená přímo s obývací částí,  protože jsem se jaksi nemohl smířit s tím, že  pokud  budu sledovat televizi  bude mi do toho hlučet myčka  a obývací část bude neustále  "navoněna"  právě dokončeným  nedělním obědem.  Dalším, snad již ne tak důležitým požadavkem bylo vybudování rozvodů pro počítačovou sít do každé místnosti a v každém rohu místnosti jsem chtěl mít elektrickou síť ukončenou minimálně dvěma zásuvkami, aby se v budoucnu předešlo jakémukoli nastavování prodlužovací šňůrou.

 

Výběr architekta a dodavatele

Vzhledem k tomu, že jsem poměrně dost pracovně vytížen a většinu času trávím na služebních cestách, musel jsem vše nechat na dodavatelské firmě. Vybral jsem architekta (Petra Teje), který sice zatím neměl žádnou realizaci rodinného domu, ale tuto skutečnost jsem spíše vnímal jako plus, protože jsem si myslel, že tento projekt se pro něj může stát startovací čarou do jeho profesní kariéry a tudíž provede vše, tak jak se na první projekt sluší a patří a věřil jsem tomu, že pokud si nebude jist, jeho kolegové a učitelé z vysoké školy mu budou nápomocní. Přistupoval jsem k tomuto projektu tak trochu, že vše nechám na něm - nechám si poradit, protože já v tomto nemám žádné zkušenosti a v oblasti stavebnictví jsem naprostý laik. Schválil jsem tedy jeho návrh, který odpovídá zveřejněnému domu. Petr byl zodpovědný také za stavební dozor a pomoc při výběru dodavatelské firmy. 

(Ne)Naplnění požadavků projektu

Výsledek je momentálně takový, že z výše uvedených požadavků nemám rozvod počítačové sítě, v každém rohu je elektrická síť ukončena pouze jednou zásuvkou a to i místě obývacího pokoje, kde se od začátku počítá s tím, že zde bude umístění televizor, počítač, zesilovač, ... . Toto jsou, možná jenom maličkosti, které se dají řešit nějakým náhradní způsobem. Za větší nedostatky však považuji okno (uprostřed domu) v části schodiště, které svým umístěním/nepřístupností se pro mne stalo doslova neumyvatelným, absence teplé vody na toaletě v přízemí  i když zdroj je cca 0,5 m daleko v kuchyni. Posazení krbu v interiéru  obývacího pokoje jsem si navrhl nakonec také sám, protože toto nebylo řešeno v žádné dokumentaci. Stavební firma provedla usazení krbové vložky podle svého bohužel tak, že nikterak nerespektovalo interiér domu. Za největší nedostatek při návrhu pak považuji nedořešení prostoru pro usazení posuvných dveří mezi kuchyní, obývacím pokojem a chodbou, kde nebyl vytvořen žádným prostor pro umístění kování a navíc bylo v této části vedeno celkem šest silnoproudých kabelů a dva slaboproudé (před opravou, kabely). Toto vše jsem nechal na náklady architekta opravit jako jeho chybu, avšak oprava dopadla tak, že se posuvné dveře opět nedaly instalovat. Nakonec jsem  tuto opravu provedl sám.  Za další nedostatek považuji umístění bojleru, umyvadla a toalety v koupelně, které omezilo tento malý prostor pro umístění toaletních skříněk. Bojler se nachází cca 0,7m nad prostostem pro pračku a nad ním je cca 2m volného místa. To opět omezilo tento již tak malý prostor pro jakékoli další využití. Koupelna se dočká kompletní přestavby, jakmile to bude finančně možné.

- Krb

Podobná situace je i u dvířek krbové vložky neboť současná jsou mimořádně nevzhledná (foto 1, foto 2). Vložku jsem si nevybíral, nechal jsem to architektovi, byl jsem zděšen když jsem to uviděl. Je až neuvěřitelné, že tato vložka stála 19000,- Kč, když podstatně hezčí a levnější se stejnými parametry se dají sehnat za téměř polovinu této ceny.


- Zaatikové žlaby a atiky

Toto konstrukční řešení se stalo jedním z největších problémů domu. Již po 3 měsícím po kolaudaci začaly žlaby protékat (foto). Proběhlo několik bezvýsledných oprav a každý z řemeslníků mě již upozorňoval na nepraktičnost a nesnadnou proveditelnost  takto navrženého odvodnění střechy (příliš malý žlab, nenavržené lože žlabu). Navržená dokumentace ani neřešila pojistnou hydroizolaci v tomto problémovém místě. Dodavatelská firma nebyla schopna finální opravu přivést k takovému stavu, aby do domu přestalo zatékat. Celkem čtyři firmy po zhlédnutí stavu a předložené dokumentace na zakázku nepřistoupili. Poslední, která si tuto zakázku vzala mě však po odkrytí původního žlabu upozornila, že pokud budu lpět na opětovném provedení dle původní dokumentace nevezmou na dílo záruku. Hlavním problémem byla absence dřevěného nebo betonového lože. Vzhledem k tomu, že již byla polovinna listopadu, musel jsem jednat rychle, protože jsem si nemohl nechat "utéct" takto těžko sehnanou firmu a riskovat, že mi do domu bude zatékat, když bude mrznout. Z tohoto důvodu jsem volil problém řešit odstraněním atiky a instalovat přisazené okapy. Na následujících fotkách vidíte, jak byl zaatikový žlab proveden. To že v dokumentaci scházela hydroizolace se dle mého názoru mohlo ještě vyřešit jejím doplněním před montáží vlastních žlabů, pokud by na to stavební dozor či prováděcí firma upozornili. (foto 1, foto 2, foto 3)
Dalším problém je atika na hřenenu střechy. Po ní stéká voda i pří podzimních ranních mlhách, následkem je neustále vlhká omítka. Toto považuji za vážnou projekční chybu, která  bude muset být odstraněna protažním okapu.

- Nášlapy

Opět neexistuje žádná dokumentace, firma je provedla na základě jakési dohody s Petrem Tejem, mezi nášlapem a podlahou nebyl dán polyesterem, ale minerální vlna. Takto nášlapy (foto 1, foto 2) vypadaly po osmi měsících, minerální vlna byla nasáklá jako houba. Zde provedla  dodavatelská firma provizorní opravu. Nášlapy či spíše jejich řešení se bude měnit

- Francouzká okna

Zde byl naprosto nešťastně zvolen práh oken na přímý požadavek architekta. Okna z návětrné strany zatékala.
I když dodavatelská firma na nedostatky tohoto řešení upozornila, naštěstí pro mne nebylo toto upozornění nikde písemně potvrzeno. Okna byla 7 měsíců po kolaudaci kompletně domontována, odvezena k přepracování a vybavena tímto prahem, který již funguje bez problémů.

Příklady dle architekta prováděcí dokumentace:

- zaatikový žlab
- elektro, část 1, část 2


Kopie zaplacených dokladů: momentálně pouze část fakturovaná f. Archatt Jižní Čechy  v hodnotě cca 3,2 mil. Kč. Ostatní doklady vzhledem ke své početnosti nejsou prezentovány, ale mohu je na požádání ukázat.

- faktura č.: 6020008, 6020011, 6020015, 60204021, 60204031, 60204042, 60204051